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圍、追、堵、截:房地產金融風險戰升級
http://www.yjqlg.com房訊網2019-6-10 10:12:30
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[提要]今年前五個月,A股市場上已經有45家上市公司被證監會立案調查,原因包括涉嫌信息披露違法違規、未按規定報送定期報告等。

  繼中國銀保監會主席郭樹清后,又一位金融高層走進新聞聯播。

  6月2日晚,證監會主席易會滿亮相《新聞聯播》,時長達3分43秒,他從資本市場改革方向等多維度系統闡述了高層對資本市場的認識和對策。

  市場總是最敏感。易會滿現身新聞聯播被解讀為國家層面對金融市場看重的風向標,也給A股市場投去了一顆“定心丸”。6月3日,大盤在一片“漲停”呼聲中,A股三大股指集體收陰。

  另一種聲音則認為“敬畏法治”“敬畏風險”仍是易會滿任期內的監管應有之意。這些信號傳遞到房地產行業,則是監管層有意收緊上市房企監管的新形勢。從監管層密集向多家房企下發問詢函涉及信披違規、現金流、杠桿率、關聯交易等內容,到住建部聯合有關部門,針對房地產行業“地王”現象點名十余家開發商,再到市場曝出旭輝、金地、禹洲等幾家房企被列入暫停公開市場發債業務名單。都顯示了房地產風險的防控意志。

  “這表明整個房地產市場的管控在收緊,監管部門對于上市房企的監管,呈現出圍追堵截的態勢,且這一趨勢還將持續,未來流向房地產市場的‘水’將被嚴控。房地產調控和房地產金融政策的取向不會發生改變,這也是監管部門規范金融業務,防范金融風險的手段。”多位業內人士向記者表示。

  信息披露及透明化被強化

  今年以來,活躍市場的同時,金融監管力度也在持續加大,且監管的重點在于公司治理,包含信息披露和內部控制。據不完全統計,今年前五個月,A股市場上已經有45家上市公司被證監會立案調查,原因包括涉嫌信息披露違法違規、未按規定報送定期報告等。

  在易會滿看來,這是提高上市公司質量的重要途徑。

  繼新城控股16問、泰禾集團19問之后,香江控股、大悅城、云南城投、光明地產等也收到交易所問詢函。除了企業年報所涵蓋的銷售數據、現金流、負債率、利潤率、會計科目變化等被監管部門劃為重點關注問題之外,信披違規、同業競爭等問題,也成為被問詢重點。

  記者從某知情人士處獲悉,下一步,證監會將繼續以信息披露真實性為監管中心,嚴厲打擊資金占用、違規擔保、財務造假等典型違法違規行為。

  獨立財經評論人布娜新表示,易會滿上任證監會主席以來,交易所一線監管的主體地位得到進一步突出,對于上市公司的監管并未放松,房企目前以及未來一段時間依舊會處于監管趨嚴的大周期,“頻頻發問”是有意收緊的信號,代表房企財務出現的瑕疵概率在增大,房企年報存疑的問題較多,房地產金融風險仍是監管緊盯重點。

  自5月以來,兩大金融監管部門針對房地產市場分別發出了不同的預警信息。5月17日,銀保監會印發《關于開展“鞏固治亂象成果,促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”),對2019年銀行保險機構整治工作進行部署。其中,房地產融資亂象更是被單獨點名。

  緊接著,銀保監會新聞發言人肖遠企公開表示,要堅決避免房地產和金融資產泡沫。

  央行方面,其金融市場司副司長鄒瀾在5月10日的媒體通氣會上稱,房地產調控和房地產金融政策的取向沒有發生改變,央行將繼續嚴格遵循“房住不炒”的定位,落實好差別化住房信貸政策,繼續做好房地產市場資金管理的相關工作。

  已有部分“闖紅線”違規進入樓市的資金受到處罰。公開信息顯示,4月1日~5月20日的50天內,上海、山東等各地銀保監局開出了32張涉及違規“輸血”房地產的罰單,罰沒金額合計1068.8萬元。

  蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為,監管層近期對房地產市場的金融整治,既表明了監管規則的連續性和穩定性,也顯現出未來國家在金融監管上將呈現更加精細化和全面化的監管態勢。金融是房地產的血脈和核心,但對房企而言,金融融資正在變得異常困難,最核心的關鍵點是,整個房地產市場在“房住不炒”理念下,已經從一個投機性市場逐步向居住性市場轉變,房地產的增速換擋必然和金融調整密切相關,所以未來對于房企來說,一定要求穩,而不是求快。

  融資監管拉緊 流動性最重要

  2019年對房地產行業來說,會不平靜。

  5月,住建部在對6個城市房價進行預警提示的基礎上,又對佛山、蘇州、大連、南寧進行預警提示。被“點名”背后,是在此輪樓市“陽春”行情中,這四個城市表現較為搶眼。

  與此同時,城市預警疊加融資監管。5月31日,有消息指稱監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。起因則是部分房企此前拿地激進,出現一些“地王”,已經引起監管部門的注意。在住建部的指導下,央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

  盡管傳言中的房企紛紛做出“未收到通知”的回應,但樓市下半場,降負債、去杠桿、控風險還將繼續,這是一場持久戰。

  同策集團首席分析師張宏偉認為,暫停發債的源頭,來自于近期房企和土地市場的“反常”。3、4月份土地市場太火了,如果沒有監管,市場存在風險,預計房企融資后期會略有收緊。

  以傳聞中的房企為例,今年前5個月,旭輝控股先后3次發行美元債,共計9.5億美元,平均融資成本7.3%;禹洲地產先后3次發行美元債,總額15億美元,平均票面利率8.5%。同時禹洲還在4月份發了35億元的公司債,5月又發行了供應鏈ABS第二期4.11億元,利率為6%。金地1~5月發債兩次,一次是30億元的超短融券,另一次則是子公司增發了3億美元的美元債券。

  這也是前5個月房企融資的一個縮影。“有錢才有地,有地才有房”,房企通過杠桿,獲取大量資金,再去購買土地,開發房子,再加杠桿拿錢、買地、建房。整個過程,錢是起始點,也是監管重點。

  “23號文”要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治,突出處罰和問責,里面多處涉及房地產領域融資亂象整治。

  其中,對銀行機構的整治包括:表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發。

  江瀚分析稱,房企面臨資金壓力是必然趨勢,這是房地產市場增速換擋和國家對金融業防風險的一個雙重體系。按照巴菲特的說法,退潮之后才能看到誰在裸泳。對于金融機構來說,房地產退潮將有可能引發金融風險的出現,甚至有可能產生金融風險的連鎖反應。日本的房地產危機和美國次貸危機都有類似的現象,所以一旦發生系統性金融風險,將引發整個金融市場大動蕩,守住發生系統性金融風險的底線,需要金融機構對房地產市場進行全面把控。

  5月,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元。40家房企融資總額繼上月的小幅回落后,本月融資金額繼續大幅下滑,創2019年以來歷史新低位。

  興業銀行首席經濟學家魯政委認為,房價增速未來可能進入L型的區間震蕩,波動不會很大。但關注點不會是討論價格漲跌的問題,而是要關注流動性的變化。去年有一些地產企業資金鏈出現問題,并不是它沒有地,也不是沒有房子,是沒有辦法清償到期債務。所以要把關注點從房地產的價格轉到它的流動性上,金融機構也要反思,流動性越來越低,這些房企的融資能力也會受到影響。

    來源:中房報

編輯:wangdc

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