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樓市回暖傳言不斷 熱銷只是個別城市的個別項目
http://www.yjqlg.com房訊網2019-3-7 9:36:00
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[提要]嚴冬漸退,房地產市場卻比想象中復雜。春節后,購房者被千人看房、樓盤漲價、土拍升溫刺激到神經。“回暖”聲音不斷,樓市“異動”頻頻。

  嚴冬漸退,房地產市場卻比想象中復雜。春節后,購房者被千人看房、樓盤漲價、土拍升溫刺激到神經。“回暖”聲音不斷,樓市“異動”頻頻。

  北京的李潔(化名)也感受到這份躁動氣息。臨近傍晚,她還在房山區一售樓中心看房。均價四萬的限競房,遠在六環郊區。“最近中介總說房價要上漲,所以趕緊來了解一下。”

  

 

    在李潔的朋友圈,一位房產中介稱:“請假也出來看房吧,畢竟房價上漲十萬比你賺十萬要容易很多。”該中介還在朋友圈配了一張關于1月70城房價數據的截圖,圖中顯示,1月一線城市新房售價同比上漲 3.3%。

  那幾天,不少房產中介都不約而同轉發這張圖,以此作為樓市回暖、房價上漲的依據。

  “一葉障目,不見泰山”,樓市的的小陽春是否真的已經來臨?現實卻并非這么樂觀,據國家統計局數據,1 月樓市表現平穩。新房數據參考意義不大,而一二線城市的二手房價格已全面下行。

  從過去一個月成交數據看,市場仍是低溫態勢,斷言“回暖”似乎有些為時過早。業內專家告訴第一財經,部分火爆現象是個別城市的個別樓盤,整體市場依然未走出冷區間,關鍵的時間節點,或許會出現在五一之前。

  熱銷個案撩撥市場神經

  最近的樓市有些許詭異。“廣州再出新地王”、“深圳8000萬豪宅秒光”“南京3000人看房團”的消息不斷攪起波瀾,樓市回暖傳言不斷。

  然而,頭部房企的行動卻指向另一個反向。日前,恒大宣布全國住宅均可9折出售、碧桂園開啟大規模人員調整,有部門已確定裁員50%。而萬科郁亮在內部郵件表示不要再寄望于“觸底反彈”,要做好長期準備。

  大公司對于市場前景的“謹慎判斷”,與“回暖傳聞”南轅北轍,這讓李潔更加焦躁。春節前,她就開始四處看房,當時感覺看房的人很少,但年后尤其最近兩三周,看房的人明顯增多。“都是被最近的市場消息攪動,預期有點變化了。”李潔說。

  實際上,最近房地產市場確實躁動頻頻。春節后,蘇州土拍市場重回“爭搶模式”,一天成交近百億元人民幣。隨后,無錫、南京、蚌埠等地相繼傳出在售樓盤漲價的消息,市場情緒隱隱活躍。

  而不久前的2月22日,華潤深圳灣瑞府開盤,因操作人數眾多,看房預約軟件失靈。市場消息稱,該項目開盤就售出約5成房源,400平米總價約8000萬元的D戶型被瞬間“秒光”,230平米戶型產品也已售罄。

  隨后一天,南京千人看房團亦攪起風波。2月23日,65輛大巴載著3000多看房人,從南京河西大街統一出發,奔赴南京市區及周邊溧水、句容等地的72家樓盤。如此大規模陣仗,成功攪起輿論波瀾。

  但實際情況如何呢?深圳8000萬豪宅被秒光,其實并不影響樓市,豪宅與全國樓市整體情況關系不大;而南京千人看房團只是一平臺組織的例行商業活動,已經持續七年。

  一位上市房企高管告訴第一財經,最近一些項目確實有回暖跡象,來訪認購額均有改善,但只是個別城市的個別項目,并不具有普遍意義。

  “大的市場判斷是,當前樓市還是處于降溫態勢的。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。但為什么近期樓盤會有火爆現象呢?

  “一是房企推盤節奏加快,這又和政府的審批是有關的;二是購房需求持續觀望以后,也到了必須入市和選房的階段;同時部分開發商積極去庫存,給予相對好的購房優惠條件;銀行政策也開始跟進,這時市場會有積極入市的可能。”

  而在合碩機構首席分析師郭毅看來,從去年到今年,一系列貨幣信貸政策和調控政策使整個購房預期發生轉變。此外,一些城市房價小幅度下調,觸發了購房者的抄底心態。

  整體市場仍不樂觀

  與蠢蠢欲動的樓市情緒相比,實際交易數據才更能反應真實情況。而從銷售數據和土地成交來看,整體市場難言徹底“回暖”。

  過去一個月,銷售下滑趨勢仍未扭轉。根據克爾瑞和億翰公布的2019 年 1-2 月銷售業績排行榜數據,百強房企銷售情況不佳,同比下滑幅度較大,尤其是龍頭房企 1-10 強下滑幅度最大,達到 21.4%。

  從 2月單月情況來看,TOP100房企實現操盤口徑銷售金額4470億元,環比下降22.9%,同比下降15.6%,降幅較上月擴大1個百分點。2月權益銷售金額為3927億元,環比下降22.8%,同比下降11.3%,降幅較上月擴大2.8個百分點。

  而土地市場上,雖然2月份相比上月有更多暖意,溢價率及流拍率等都表現出向好的趨勢,但成交規模則同比下降四成。據CRIC監測數據,2月全國300城經營性土地共成交1079幅,不足上月一半,比去年同期減少四成多;成交建筑面積總計為6995萬平方米,同比下降43%。

  對于個別“回暖”跡象與整體銷售數據之差,克而瑞研究認為,節后市場回暖僅限于部分城市、部分項目,持續時間周期存疑,并非市場全面轉暖的信號。未來,預計一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定,三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

  若將目光拉長,對于今年樓市走勢,全國房地產商會聯盟主席、中國房地產業協會原副會長兼秘書長顧云昌在近期兩會上表示,2019年會出現“穩銷售、穩投資、穩房價”的情況。

  之所以如此判斷,“一是經濟是有周期的,房地產也如此;二是保持經濟的平穩健康發展必須要穩投資,穩投資又需要穩房地產投資及銷售;三是現在不僅要防止房價過快上漲的問題,也要防止房價大幅度下跌,引發新的問題。”顧云昌說。

  而在全國政協委員、房天下董事長莫天全看來,對房地產市場而言,不論政策還是資金,2019年應該會比2018年更加寬松。部分城市對調控政策進行了調整,也可以用“松動”這兩個字,但這并不影響大局。

  海通證券研究報告同樣指出,2月數據下行幅度較大與當期推盤收縮和上年基數較大有關,同時也受到需求萎靡影響。預期全年 Top100 銷售同比最差增速應該在1季度,而2季度伴隨銷售下行和正常推盤,銷售同比增速有望觸底回升。

  來源:第一財經

 編 輯:chenhong

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